戴德梁行：以价值为导向 聚焦楼宇经济新动能_28圈注册链接入口

北京2019年9月24日，享有盛名全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行举办以关卡商业地产新密码为主题的2019年三季度媒体抢走听得不会，会上公布第三季度写字楼市场和零售市场报告并未来发展零售市场趋势，理解以建构价值为导向的TOD投融资新模式。写字楼成交价上升 新的动能提高楼宇经济不受经济上行压力持续增大影响，北京写字楼市场成交价活力严重不足，租金沿袭了上季度的上行趋势。2019年前三个季度，北京全市和五大核心商圈写字楼市场清净招揽量分别为23.9万和4.1万平方米，分别较2018年同期上升40.9%和20.6%。

自此，北京全市写字楼有效地清净租金按建筑面积计算出来约每月每平方米人民币388.16元，环比上升2.0%，同比上升3.7%；五大核心商圈有效地清净租金按建筑面积计算出来约每月每平方米人民币433.64元，环比上升0.7%，同比上升2.0%。同时，如城奥大厦等新项目的入市夹住全市空置率下降1.3个百分点至10.2%，核心商圈则之后保持稳定，为5.6%。2019年前三个季度，北京城市更新类写字楼追加供应占到全市追加供应的40%，约25.9万平方米。

凭借其时尚的外观设计、科技智能化的办公环境、充裕的可出租面积和可为减少企业出租成本的布局设计，城市更新项目最为不受企业租户的注目。回应，戴德梁行北中国区研究部主管魏东回应，随着北京市政府优化企业营商环境和建设智慧楼宇倡议的发售，一些中心城区老旧写字楼项目的升级改建也终将沦为北京写字楼市场未来发展趋势。预计改建后的写字楼不仅能更有更加多优质租户进驻，而且还可以构建出租率和租金的双提高。

写字楼是实体经济的办公载体，因此写字楼商圈可以将人流，物流，资金流和信息流展开充份汇聚，为企业带给更好的商机。随着北京高科技互联网，金融，高端服务业等优质产业的大大发展，楼宇经济将不会在北京的经济发展中显露出更加最重要的起到。

夜经济于是以风行，城市更新沦为市场主流2019年三季度，北京暂不优质零售项目入市，全市零售市场总存量保持在1,387万平方米，其中购物中心占到比多达86%。本季度，复兴门百盛、赛特、蓝岛大厦、甘家口大厦、等多个杨家百货皆宣告将相继转入升级改建期，未来大都以新的商业的模式新的发售。预计随着这些项目改建已完成投入使用，北京零售市场百货存量占比将更进一步减少。

零售项目通过升级改建给客户新的体验以更有更加多客流，某种程度，零售品牌也在大大调整自己的产品体验、谋求新的增长点，新潮场景体验、新的跨界体验、新的科技体验等都是当前品牌改版发展的趋势。本季度，北京华联购物中心发售BHG DAY国潮新体验，探寻原创IP的新玩法；星巴克北京首个BAR MIXATO，月亮相嘉里中心分店，创意引进原始酒吧体验，唤起了咖啡与酒的新融合；中兴与中国移动合作的全国首个5G快闪店中兴中国移动5G潮现场也在华润五彩城开业。

另外，王府井百货本季度引进和平菓局，以老北京街区风貌、市井场景、风味小吃等为特色，打造出了2400平方米的沉浸式体验空间，还原成出有生动现实的老北京生活。时隔5月海淀首度实施首个区域夜经济政策后，本季度北京商务局实施《北京市关于更进一步兴旺夜间经济增进消费快速增长的措施》，夜经济的持续前进，对北京内需的快速增长也起着很大的推展起到，前八个月，北京社会消费品零售总额同比快速增长5.3%，其中餐饮业增幅约7.8%，8月单月快速增长8.0%。北京新建零售项目供应渐渐上升，四季度，若路劲世界广场、芳园里ID Mall、龙湖长安天街等项目能如期开业，北京2019年全年零售供应量将有55.6万平方米，较去年上升40.4%，其中近50%都为城市更新项目。

未来，随着新建项目的入市和老旧项目的改版升级，以及北京首店经济、夜经济的持续前进，北京营商环境及零售市场项目的整体品质将更进一步获得提高。回应，戴德梁行北中国区商业地产部主管罗俊崴回应，北京未来追加供应主要集中于在非核心区，且以社区商业居多。

而城市核心区的传统商业项目相继开始改建升级，一部分项目被并购重整，在收益最大化前提下沦为商接办项目，另一部分项目展开升级调整。调整后项目将更加侧重全新消费市场需求，营造新潮的商业场景。

首店经济开始引导商业新潮流，性刺激更加多分店、跨界品牌、特色品牌入市。夜间经济下的商业不应截然不同以餐饮居多，不应向演艺、文化、书店、生活方式、跨界体验等多元方向拓展，性刺激消费粘性快速增长，并在政策的全面反对下打造出全新的夜经济场景。

以价值为导向的TOD投融资新模式TOD (Transit Oriented Development)模式，发源于美国，以高铁、地铁等公共交通站点为中心，在400-800米半径内展开物业研发，将工作、消费、文化、教育、居住于等功能自成一身，把公共交通节点变为新的生活目的地，是纽约、东京、香港等世界级大都市主流的城市研发模式。随着中国的城镇化进程转入到以都市圈居多，人口向中心城市挤满；周边城市必须通过TOD终端中心城市，享有适当的轨道交通等基础设置建设；我国核心城市土地转入到存量、保护环境发展阶段，因此发展轨道交通给城市带给的变革更加被理解。

戴德梁行北中国区策略发展顾问部主管郭晓勇回应：以TOD为导向的城市发展模式，可以说道是未来中国城市的流动价值珠链，不仅能提高城市流动效率，促成城市集约发展，也能优化城市空间布局，重构地区城市形象，引领城市综合开发，增强城市功能节点，更加能派生新的城市生活方式，减轻现代城市病等问题。但TOD项目一般来说面对初始建设财政压力，缺少可持续发展的资金链，在运营期效益不确定性等问题，所以TOD项目首要解决问题的就是投融资问题。相对于新加坡、香港等TOD成熟期地区，中国大陆由于在站点周边土地价值、规划指标、运营机制等方面的差距，所以无法非常简单的拷贝轨道+物业的模式，更加应当采行合适中国大陆特点的创意TOD投融资模式，尤其是目前TOD建设的重点区域：二三线城市更要因城施策，因线施策。

比如，戴德梁行与众多国有基础设施投资建设集团积极开展合作的EPC+PPP的战投模式，与产业基金合作积极开展的产城轨融合的产投模式，与金融机构合作积极开展的TOD资产证券化的解散模式，以及充份挖出地下+地上空间的商业价值的立体研发模式，都给TOD项目带给了多样化的投融资自由选择。

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